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棄管小區，成因多樣

建成于2003年的輕鐵湖光花園小區，曾經是長春新區出了名的治理“老大難”和難啃的“硬骨頭”。小區居住人員復雜，由輕軌沿線拆遷戶、征地農民、流動人口和城市居民組成。小區自建成后處于開放狀態，隨著時間的推移，園區環境逐漸變差，公共基礎設施不全，建筑垃圾堆積成山，搶占車位矛盾時有發生。

雙德街道湖光社區黨委書記黎秀榮告訴記者，長期以來，該小區居民經常投訴，盡管社區已多次督促當時的物業公司進行治理改善，但局面并未從根本上得到改變?！爱敃r物業費是0.4元/平方米，而且收繳率低，只勉強達到20%，加之物業管理不善、服務不到位，造成惡性循環，最終導致2020年初物業公司對小區棄管，小區管理徹底陷入癱瘓。隨后，社區快速介入，協調管理事宜?！?/p>

地鐵名典小區于2013年建成，兩年后被棄管。棄管后，社區協助小區居民成立了業主委員會，業委會自治了一段時間后，管理比較吃力，小區再次被棄管。隨后，街道、社區與業主委員會以調查問卷的形式，通過居民選舉引進了新物業公司?！爱敃r參加選舉的物業公司有4家，物業收費標準從每平方米0.96元到2.3元不等，因為這里的居民大多是回遷戶，而且老年人居多，對物業管理要求不高，所以選擇了價格最低的物業。”凱旋街道一心街社區黨委書記王蕾告訴記者，棄管小區產生的原因有很多種，但主要還是物業費收繳不上來，導致物業服務跟不上，最后陷入僵局。

紅旗街道德昌社區地處繁華的紅旗商圈，流動人口多、大小商戶多，轄區16個小區里有5個棄管小區。在社區積極為棄管小區尋找合適物業公司的過程中，也曾遇到過好不容易征得了居民同意的情況下，物業公司卻“臨陣”撤退的情況，理由是物業公司計算后認為，0.6元/平方米的物業費不賺錢、劃不來。轄區內的得易居小區情況更為復雜，該小區有2棟回遷房和3棟商品房，此外，小區院外的2棟樓也歸屬于該小區。客觀條件復雜，居民的收入、家庭條件參差不齊，商品房住戶對引進物業的需求格外強烈，而且希望引進高檔次的物業公司，而回遷房住戶則希望物業費低一些。需求不同，導致得易居小區雖然在德昌社區的幫助下實行了居民自治，并取得一定成效，但想要引進相應的物業仍存在困難。

走訪中，談及棄管的主要原因，各社區與物業公司給出的答案較為一致：首先，由于業主主觀不滿意或一些客觀原因，不及時、不足額繳納物業費，導致物業公司虧損，難以在小區實現長效運營，服務質量下滑。其次，少數物業公司不具備專業的服務能力和服務素質，進駐小區后提供不了與其收費相匹配的服務水準和質量。還有一些小區建成時基礎設施有“欠賬”，后期維護、維修成本高，物業公司難以為繼，只好棄管。

社區在為棄管小區協調引進物業的過程中，物業費的價格與服務是否能夠成正比，以及居民需求“眾口難調”，也成為阻礙很多小區擺脫“棄管”身份的難點之一。

由棄到管，蝶變重生

小區棄管，居民生活就會受到很大影響。近年來，為了解決棄管小區難題，長春市很多街道社區通過黨建引領、居民自治、引進物業等模式開展治理，取得了實實在在的成效，提升了群眾的滿意度和幸福感。

盛夏時節，走進地鐵名典小區，滿目蔥蘢、干凈整潔，居民們悠閑地散步、聊天，生活的愜意寫在臉上。“這個小區環境真不錯！”這是小區現在給人的第一印象。曾經的棄管小區，如今已舊貌換新顏。

“我們一心街社區共有6個小區，其中3個是棄管小區。棄管小區中2個引進了新物業，效果很好。另一個友誼花園小區則通過居民自治、辦‘自助物業’的路徑解決了棄管難題，也成了省里的典型創新治理案例?！蓖趵僬f。

“現在我們小區居民特別愛護環境，大家一起收拾衛生、種花種草，社區有啥活動一呼百應！”團山花園小區是老舊棄管小區，在小區里住了20多年的董淑華告訴記者，這幾年小區的變化日新月異，居民的心里話有地方說，小區生活不便有人解決，這日子是越過越舒心。

“解決棄管問題，最重要的就是‘管’起來。怎么管？誰來管？是重中之重。一直以來，我們社區黨委注重發揮大黨委作用，廣泛與吉林長春社區干部學院、長春市能源局等黨組織成立‘黨建工作聯盟’，通過大事共議、實事共辦、難事共解，破解社區治理難題。我們還通過黨群雙向聯動，以‘主題黨日+志愿服務’為載體，凝聚社區黨員、在職黨員、共建單位、商戶、志愿者等力量，組建黨員志愿服務隊，切實解決居民的急難愁盼，用黨建引領托起轄區居民‘最日常的幸?！?，讓棄管小區重新‘管’起來、‘樂’起來、‘活’起來?！笔咨铰飞鐓^黨委書記王鑫說。

從臟亂差的“老大難”到棄管小區治理的“樣板間”，雙德街道湖光社區黨委從根本上幫助輕鐵湖光花園小區走出“治理之困”。社區黨委首先從居民自我管理入手，引導居民依法行使權利，不斷提高居民議事協商能力和參與治理能力。在街道黨工委指導下，以社區黨委為核心，通過問卷、座談問計于民，協助小區成立了首屆業主委員會，構建起社區黨委、樓院黨支部、紅色業委會三方聯動體系，開展互助自救。

“成立業委會后，我們帶著業委會成員到轄區內的優秀物業小區參觀考察，通過民主表決引入紅色物業聯盟單位——天紫物業公司進駐，實行前4個月先服務后收費的做法，對小區實行市場化服務管理，并成立物業‘紅管家’服務隊，開展樓道‘微服務’?！崩栊銟s告訴記者，為了更好地服務居民，社區黨委吸納物業公司經理作為社區大黨委委員，物業管家擔任網格民情信息員，兼任樓棟長、單元長，依托物業管家挨家挨戶張貼門牌、清理野廣告、為行動不便的獨居老人和殘疾家庭扔垃圾，開展代買生活用品、求醫購藥等服務，居民生活環境有了質的飛躍。如今的輕鐵湖光花園小區，物業費收繳率超過85%，居民生活和諧幸福，實現了華麗轉身。

黨建引領基層治理也是公交紅旗小區北區從棄管到齊管，化身幸福家園的主要原因。德昌社區黨委深入調研，最終確定以公交紅旗小區北區為試點，推舉有威望的部分黨員和居民代表組成臨時“自管小組”，義務組織管理小區的日常事務，為居民提供無償服務，并指導成立“紅色業委會”，走出了一條居民自治特色道路。德昌社區黨委書記孫微介紹，有了公交紅旗小區北區打前哨，社區將“紅色業委會”試點經驗推廣至其他棄管小區，組織各棄管小區成立由多數黨員組成的業委會或自管委，全面打造“紅色物管聯盟”，為棄管小區居民提供有效、舒心、實惠的服務。

多方探索，破解難題

省住建廳負責物業管理的相關處室負責人表示，棄管小區是基層社會治理普遍存在的問題，?這些小區通常面臨環境狀況不佳、?基礎設施不完善以及管理機制不健全等難題。2021年以來，聚焦人民群眾反映強烈的熱點難題，圍繞省委基層治理決策部署，?省住建廳牽頭組織開展物業專項治理，采取摸清底數“清單化”、一區一策“圖表化”、公示牌上墻“模板化”、明確職責“手冊化”、督導調度“機制化”的“五化”閉環工作法，啟動實施棄管小區“動態清零”行動，并扎實鞏固1749個棄管小區“動態清零”成果，已消除的棄管小區未出現“回流反彈”情況。

持續推進“紅心物業”建設，以黨建引領打造“紅心物業”示范項目446個，推動物業企業建立黨組織1221個，住宅小區業委會（物管會）組建率達到63.8%，組建省、市、縣三級物業行業黨委，構建黨建引領、政府主導、居民自治、專業服務、多方參與物業管理的工作格局。頒布《吉林省物業管理條例》，圍繞健全物業服務標準、物業服務質量評價、物維資金使用、物業管理委員會建立等方面出臺20個配套文件，構建“1+20”物業管理法規體系。公布物業企業“紅黑榜”749家，打造“百佳物業服務項目”等物業治理重點品牌374個，發揮典型引領作用。

為解決物業熱點難題、提高小區物業服務水平，制定出臺了加強無物業小區管理指導意見，提出7種物業服務模式、8種資金籌措方式，推動社區代管小區向專業化管理和居民自管過渡。截至2023年底，全省各地城市專業化物業服務面積占比達到70.3%以上，比2020年底提升20個百分點，成效顯著。

破解棄管小區難題，他山之石，可以攻玉。對此，省社會科學院社會學所副研究員曾丹介紹說，近年來，北京、浙江等地區針對城市中的棄管小區進行了系統分類，按照小區的規模和特征，探索并實施了多種有效的治理辦法?！氨热绫本棃@尚城社區由職業經理人接管后，物業費收繳率由20%上漲到93%，成功走出了‘業主不交費、物業不作為’的惡性循環。以職業經理人作為小區物業管家，組建服務團隊，業主所繳物業費除按比例支付職業經理人薪酬和服務團隊管理費外，剩余部分全都用于小區建設與管理，且資金使用公開透明，職業經理人履職情況由街道負責考核監督，督促提高服務質量，取得了良好效果。”

談及物業棄管問題，副研究員王玉輝表示，在尋找居民與物業矛盾平衡點的策略上，可以探索多種途徑?！袄?，棄管小區可以考慮實行‘一樓一治’模式，即根據每棟樓的具體情況，只要居民形成一致或多數意見，便可以選擇自行管理或聘請物業服務。此外，對棄管小區的物業服務費用應進行精確測算，確保物業公司提供的服務標準與收費標準之間的利潤空間合理，防止因暴利而引發的無序競爭和進一步矛盾，同時避免因過低利潤導致的放棄服務或無法購買服務的問題。長春市部分小區采用的‘先服務、后收費’模式是一項極具創新性的探索，這種模式已經贏得了居民的廣泛認可，并且成功地將物業費的繳納率大幅度提升，顯示出提升居民滿意度與提高物業費繳納率之間存在的正相關性，這一模式值得進一步推廣?！?/p>
責任編輯：郭春蕾